中国地产教科书开篇海南

浊有

1993年，是海南地产崩盘的前夜。这一年，王石、任志强42岁，黄怒波37岁，张宝全36岁，冯仑、朱孟依34岁，而潘石屹只有30岁。他们都不同程度地经历了海南梦魇般的日子。以至在15年后，素有“地产界哲人”称号的万通董事局主席冯仑对万通系“六君子”的创业描绘，多次提及那场惊心动魄的市场洗礼。那些章节，显然构成了当年海南地产泡沫的历史细节。
在中国地产业的话语体系里，海南是一个无法回避的坐标。它曾是一个巨大的名利场与鼓励成功的自由岛，承载着野心与梦想，商人的贪婪与书生报国的意气。在此后出版的太多商业书籍中，海南更被描述为中国地产业朦胧和觉醒的起点。
中国地产教科书开篇海南。握有公共话语权的地产领袖们，曾在这里发酵梦想，然后逃离、隐居，最终又东山再起。而普通中国人对海南“烂尾楼”的印象，也从那时起种下了破坏性的记忆萌芽。一些观察家更愿意将它比作中国地产的“黄埔军校”。
不过，当年的海南地产并没有今天宽阔的胸襟，更多的是在这个海岛上的画地为牢。作为最年轻的省份，这里的商业冒险、财富冲动，在3年内竟让房价涨了4倍。张文海，一个怀揣3万元的开发商，一觉醒来已身价百万，而他一幢尚未封顶的大楼在不到一个月就“转嫁”数十次。
1988年建省办特区伊始，海南似乎就注定要经历跌宕起伏。前有1985年的“汽车事件”，后有1989年的“洋浦风波”，加上房地产出现的“泡沫经济”以及接踵而至的信用危机，使海南差不多陷入了10年困境。
缺乏外来人支撑的房地产热只能是“击鼓传花”。1993年下半年，当国家宏观调控时，海口、三亚６００多幢商品楼工地突然死一般沉寂。当时７００万人口的海南，积压的地产项目竟占全国十分之一，共有455万平方米空置商品房无人问津。455这个数字，后来被人谐音为烂尾楼的“死捂捂”。1995年，鸟笼式的地产，成为海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一的最大拖累。
当然，众多怀揣发财梦的淘金者，相对缺乏的监管与民间造富的强烈冲动，也塑造了早期海南楼市的特有气质：朝气蓬勃，强烈的乐观主义，本能的狡诈与商业创意。这是一种不可复制的气质。
尽管海南楼市的最终结局以多数人集体溃败、少数人成功完成原始积累、并在灾难来临前顺利逃离而告终，但从地产启蒙角度看，这同样是中国房地产业一次难得的磨砺机会。
不可否认，缺乏秩序与足够规模的领军人物是导致海南楼市高空坠落的一大原因，但急于创造财富的集体心理也让市场充斥了投机性。当一有风吹草动时，这种心理随即转变为泥沙俱下、一泄千里。海南地产泡沫的最大教训是，地产经济必须围绕人居规律，否则，当市场清盘最终来临后，就无法逃脱被抛弃的命运。
然而，十余年后，一轮重返大海南的地产潮又顺势而上。在“自由贸易区”和“国际旅游岛”的蓝色海风面前，大型国企与港资背景企业身影频频。从富于风情的海景房到市中心的酒店式公寓；从商住一体化的大型风情社区到七星级酒店的曼妙设计，海南再度感受地产大鳄带来的撼动。
而伴随这一建仓过程，海南本地楼市的市场定位也逐渐向一线城市靠拢，并迅速融入全国市场。全国化定位带来的不仅仅是重要性指标的提升。更重要的价值是，更多定向的购买人群创造了更富活力的价格上升空间。
当然，海南楼市的第二春，还得益于政府对城市规划、旅游规划的重视，以及美丽、健康的海岸线对其外部形象的包装。
2003年，世界选美比赛首次登陆中国三亚美丽之冠，后来的事实证明，这是一次极具公关色彩的城市营销，对正在追求国际化定位的三亚而言，选美像风景的定格获得了太多溢价。
政府还利用规划的纲举目张，对蓝海地产的人文内涵、稀缺性进行了国际化包装，并花重金聘请了包括美国SASAKI、霍克、英国阿特金斯、同济大学在内的著名设计单位，对全球新推出的“湾流地产”展开了颠覆性的概念开创。
2008年4月，海南特区度过了建省20周年的日子，在这样的政经语境下，海南楼市依然保持着不卑不亢、不愠不火，在行业遭遇10年来最严厉的调控之际，海南楼市并未出现深圳那样的极端行情。考量这些年的地产新政，海南楼市均安然渡过，且其跨国化、集团化的强大异地置业人群，让海南地产显得更从容不迫，成熟有序。
当海南岛成为大多数中国人的居住向往，当稀缺的蓝海地产唤起行业的责任感，重返大海南将不再是一个浪漫的人文命题。
或者，今天我们可以这样认为，虽然从岛屿地产到黄金海岸地产，海南经历了近20年的阵痛，但就像中国农村经济之于安徽小岗村，中国市场经济之于深圳特区一样，以海南蓝海地产为代表的新生代人居模式，完全有可能成为中国楼市的又一部经典教科书。

（作者：张杰）