湖南信托拟发100亿住房建设基金

红红红紫色

“政府有资金需求，信托公司就有责任来承担。”电话中，湖南信托内部管理人士语气坦诚中更带着踌躇满志。其所指的正是湖南信托目前筹建的保障性住房基金计划。
按照计划，湖南信托有望在3年内向市场推出总额100亿元的房地产信托产品。
政府牵头组建投资平台
消息早在年初就已经浮出水面，只不过当时仅是湖南信托在做REITs的只言片语。
3月初，湖南信托总裁曾世民对外界证实了这一传闻，并表示该REITs将是支持政府资金需求的保障性住房基金，争取在未来3年内，总规模达100亿元。
与此相对应的，则是湖南近一年来对保障性住房不断加大的支持力度。
去年底，湖南省出台的《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》中更是做出了“将住房保障纳入各级政府目标考核范畴”的表态，并表示未来3年，每年将新增3万套实物配租的保障性住房，争取到2011年，基本让32.6万户低收入家庭有房住。
“大量的民生工程仅仅依靠政府拨款、银行贷款的话，将存在大量的资金缺口。”一位长沙市场人士表示，大量的棚户区、危旧房改造，以及政府未来有可能的回购商品房更应该利用信托这个间接融资模式，更好地拉动民间投资。
据了解，湖南信托募集的资金将主要投向廉租住房项目、棚户区改造以及重点工程拆迁安置三个重点建设项目。
操作模式则是通过政府牵头组建的平台公司注入。“由政府牵头组建项目公司，我们再把募集的资金以股本或贷款方式投入。”湖南信托内部人士表示两种方式将按具体情况相应安排。
“同时，按照政府保障性住房的进度与规划，我们通过分期设置来保证资金不会大规模闲置沉淀。”该内部人士进一步表示目前首期计划已经在洽谈中。
而根据该内部人士与曾世民此前的透露，首期募集资金20亿~30亿元，用于长沙市政府重点支持的棚户区危旧房改造。
针对稍早市场上有“3月底至4月初发行第一单产品”的说法，该内部人士表示：“目前还在等待实质性的进展，发行时间上仍有不确定性。”
而另据消息人士评论，由于保障性住房基金为民生项目，收益率偏低，如何对产品进行结构设计，平滑投资利润则成为发行关键。
或成REITs引信
对于湖南信托的“保障性住房基金”，业内人士更愿意将其看作是未来REITs推出的一种范例。
作为激活民间资本的有效工具与信托盈利模式，尽管央行指定的REITs试点单位联华信托、中信证券以及更多外围的信托公司都在积极备战，但几年来“相关法规、市场不成熟”始终成为了REITs仅仅停留在准房地产基金上的阻隔。
而此次，REITs再让业界重燃热情则是源于去年年底国务院“国九条”、“金融30条”对发展房地产信托投资基金的重点提及。
与往常不同，此次对REITs在中央层面上的提及，除了分散金融市场风险、改变地产商融资渠道银行独大的目的外，更多地被业内人士涂抹上了为民生分忧的色彩。
而另一个更主要的原因则是，保障性住房建设需要巨大的资金量。尽管4万亿元的国家投资规模最终确定有9000亿元投向保障性住房，但资金缺口仍很大。
根据记者搜集的各地市场数据，去年保障性住房普遍面临着资金不足、开工不足的尴尬困境。
根据《郑州日报》提供的数据，去年郑州市计划建设36万平方米廉租房，需要3.6亿元，而资金缺口却高达2.3亿元。
越来越多的坊间意见开始倾向于信托公司参与保障性住房建设。更有知情人士推测，加大保障性住房建设力度是之前地产行业政策的延续。房地产信托投资基金则是保障性政策的补充。未来可能推出的房地产信托基金，将包括廉租房投资信托基金、廉价住房信托基金，通过这种融资方式，帮助中低收入家庭解决住房问题。
作为发展廉租房理论最早的建议人之一，中房集团董事长孟晓苏近年来曾多次在公开场合呼吁建立廉租房信托基金制度。他认为，结合各地落实的廉租房建设计划，再发起设立廉租房基金，可谓正当其时。
与此同时，更多的业内人士也在表达类似意愿。
今年两会上，全国政协委员、住房和城乡建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员、山东大学房地产经济研究所所长郭松海提案表示：“信托资金可以用于收购和持有经济型租赁住房、廉租房，以解决当前保障性住房开发融资难的问题，进而推动住房金融市场发展，提高资源的配置效率。”
湖南信托保障性住房基金此时曝光，恰给REITs带来破题之举。
南方某知名信托公司房地产信托总部经理向记者透露，其所带领的部门已经在进行保障性住房基金的产品设计与洽谈，“相信不久也会出来，此前我们已经进行了半年多的相关研究。”
（作者：张晓赫）