湖南土地产权到期将自动续期

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　用某个时尚达人的话来讲，在“微博控”年代，这注定是一个引发无数争议的消息。
1月16日，上海土地交易市场预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
不仅如此。事实上，在1月17日预申请截止的上海亭林镇亭升路东侧地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，对于土地用途“全部为居住用地”的地块土地期满后的处理方法是，“出让人无偿收回”。
这一与物权法明文规定“住宅用地自动续期”完全背离的政策，引发了业界和消费者的极大争议。“在湖南，我们还没有到期的土地，但我们仍然还是依据物权法的规定进行。”湖南省国土资源厅地产管理处处长王宽苏说。  

70年后，房子不属于你？
通俗点说，这或许是一条微博引发的“血案”——1月15日晚，新浪微博上用户名“冒安林”的一条“70年后你的房子没了”的消息，迅速引发轩然大波，转载3287次。
这一事件，源自1月上海数块国有建设用地的出让预申请公告。在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。
事实上，关于“土地到期”的上海表态，最早来自于上海中原地产的观察，在这份针对1月6日土地拍卖发布的一个快评中，“值得注意的是，嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。这在历来的土地出让交易中尚属首次”。在上海中原地产机构看来，该土地出让文件倾向于40-50年后循环批租制度。
与中原地产判断相吻合，是当天拍卖的成果——总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。“涉及的商业用地较多。”一位上海本地开发商称。这看似与物权法规定吻合——按照这部2007年施行的法律，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。就在1月17日截止预申请的一块居住用地中，土地期满后的处理方法赫然写着“出让人无偿收回”。
这意味着，如果真正实行，这块位于上海亭升路东侧的地块建好房子70年后，土地将被国家无偿收回。

是否收回遭质疑
国泰君安分析师明确地说，“土地使用权到期后自动续期”是中国内地房地产估值体系的最重要基础。
如果土地使用权到期后无法续期,而是由政府无偿收回,则将对房地产的价值产生重大影响。
买房变成“交70年租金”，这显然将对房地产预期以及价格产生强烈影响。“如果政府在新推出的土地中，采用到期收回或到期按估计的比率收取出让金的话，那就会对这些土地上的物业价值造成巨大影响。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。
“后面新拍的地如果都采用类似的办法，那就会让民众对现在认为不动产就是恒产的思维造成改变。”更多的声音，则在质疑此种做法的程序合法性。“住宅用地到期无偿收回显然是不合法的。”佳天集团策划经理吴青松说。“现在的刚建没几年的房子都可以以危房的名义被强拆。如果这个无偿收回成为有关规定，不知道又有多久后就变成普遍游戏了。”一则评论表示，土地使用权或40年或50年或70年，一旦期满，无偿“收回”，“我们所买的房子，不是不动产，而是不懂产——不知道啥时候就被人家无偿收回了”。“如果产权收回，买房不是一种博傻么？”一种尖锐的观点认为，从当前批租制度衍生出的“土地财政”和“高房价”结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。

湖南：住建用地到期将自动续期
“湖南土地到期后的规定，将严格按物权法的规定进行。”王宽苏表示。按照物权法规定，住宅建设用地土地到期将自动续期，而非住宅建设用地则将有不同。
在长沙，目前土地年限分成住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年。“目前长沙和湖南尚没有土地到期的情况，也没有具体的执行细则。”任多家房地产公司法律顾问的长沙律师文颖表示，按照《物权法》规定，“住宅建设用地将是自动续期。”而上海多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容，这显然“出现冲突”。
2007年10月1日起施行的《物权法》中第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”他表示，在地方法规或者其他地方政策依据与法律相冲突时，应当以法律为准，“关于不动产所有权的问题，地方政府尚无足够权限，这种应通过法律形式进行明确，经由全国人大审议通过”。
[一言堂]
加息+房贷取消优惠，房贷成本大大增加，加上你的房子只能租70年，大家还会前赴后继地买房吗？
大卯：土地七十年回收，住房30年后样式跟不上时代的更新步伐了，到时候旧楼换新楼，房子拆迁盖新楼，又是一个70年的使用期限。
塘溪：无偿收回只收土地吗？只怕连房子一起无偿收回，照理应是一起收，但不知具体细节怎么办，如果七十年收回，到孙子他们又要重新买房了。
江天暮雪：要买的还是要买，现在不买，估计以后还要吃亏。
娄底自飞：这样看，房子还真的买不得哦！
Aspirin：所以与其去拥有房子70年的产权还不如拥有你心情的产权。
吴青松：过去关于70年使用权的解释，一直模糊不清，这也让多数人默认了土地的使用权，但现在事实表明，情况远非想当然的那么简单。
　（作者：文洁）